Чей дом? Наш!
Все три формы управления многоквартирными жилыми домами предусмотрены Жилищным кодексом РФ. Других там нет. Так что в конечном итоге нам всем придется прийти к какой-либо из них. Вернее, мы уже должны были прийти, но переходный период несколько затянулся.
Все три формы предусматривают, что многоквартирным жилым домом должны управлять собственники жилых помещений, расположенных в этом доме. Это очень важный момент: надо четко осознать, что ни государство, ни муниципалитет, ни кто-либо еще по действующему законодательству не вправе вмешиваться в процесс управления жилым домом. Только собственники жилых помещений. Государство или муниципалитет могут принять участие в этом процессе только в том случае, если сами являются собственниками помещений в этом доме. И только, скажем так, в той «пропорции», в какой являются собственниками жилых помещений в этом доме.
К примеру, если муниципалитет является собственником 15 процентов квартир в доме, то и участвовать в управлении домом, а также в финансировании каких-либо работ в этом доме он может только на те же 15 процентов.
Между тем в Мурманской области большая часть жилфонда приватизирована и является частной собственностью граждан (в некоторых муниципальных образованиях – на 70-80 процентов). Так что фактически у муниципальных властей осталось очень мало рычагов для воздействия на жилищную сферу. Нет, разумеется, муниципалитеты работают с предприятиями жилищно-коммунального комплекса, с управляющими компаниями и так далее. Но если в доме муниципальных квартир менее 50 процентов (а именно так обстоят дела практически во всех жилых домах в области), то голос муниципалитета в решении внутридомовых проблем уже не является решающим.
То есть главный вывод: дома, в которых мы живем, – это наши дома. И только от нас самих, от наших средств и возможностей, зависит, какими эти дома будут. Не всех данный факт радует (по-прежнему хочется рассчитывать на помощь государства и муниципалитета), но, тем не менее, дела обстоят именно так.
Обойдемся без управления
Теперь перейдем к формам управления многоквартирным жилым домом. Самая, казалось бы, простая, но одновременно и самая «сырая» – это непосредственное управление. В чем ее суть? Предполагается, что собственники помещений дома собираются и решают: не нужно нам ни ТСЖ, ни управляющая компания. И вообще не нужно, чтобы домом кто-либо управлял. Обойдемся без этого. Дальше собственники (каждый по отдельности) заключают прямые договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. То есть каждая семья заключает свой договор с водоканалом, теплоэнергетическим предприятием, ЖЭУ и так далее.
Огромный плюс непосредственного управления заключается как раз в этом – в прямых договорах. То есть деньги, уплаченные жильцами такого дома, скажем, за теплоснабжение, идут напрямую в теплоэнергетическое предприятие, за водоотведение и канализацию – в водоканал и так далее. И нет посредников, которые, скажем так, могли бы эти деньги «прикарманить».
Зато и минусов хватает. Скажем, если в таком доме протекла крыша, то как ее ремонтировать? Ремонтная организация должна с кем-то заключить договор на ведение работ. С кем его заключать? С каждым жильцом по отдельности?
И вообще, в жилищно-коммунальном хозяйстве хватает ситуаций, когда решения нужно принимать быстро, и решения должно принимать некое ответственное лицо или структура. А в доме с непосредственным управлением такого лица или структуры нет.
Нет, в принципе, наверное, можно назначить на общем собрании собственников какого-либо уполномоченного представителя всех жильцов. Но насколько он будет уполномоченным и какими будет обладать правами – это вопрос.
В общем, в непосредственном управлении довольно много неясного. Именно поэтому такая форма управления жилым домом является малораспространенной. Фактически присутствует у нас в области только в некоторых ЗАТО. Например, в ЗАТО Североморск.
Но Североморск – случай особенный. Дело в том, что в ЗАТО доля муниципального жилья как раз очень велика. Что позволяет администрации довольно активно вмешиваться во внутренние дела практически любого многоквартирного дома. Как собственнику. Вот именно данное обстоятельство и позволяет снять часть (не все) проблем, свойственных для непосредственного управления. Перенять опыт Североморска другим муниципальным образованиям, где доля муниципального жилья гораздо меньше, очень затруднительно.
Хорошие и плохие
Следующая форма управления многоквартирным жилым домом – товарищество собственников жилья. Самая очевидная разница между ТСЖ и непосредственным управлением заключается в том, что в ТСЖ как раз имеется орган управления, который принимает решения и отвечает за все, – это правление ТСЖ или председатель товарищества.
Сейчас довольно часто приходится слышать высказывания, что ТСЖ является лучшей формой управления жилым домом. Пожалуй, это действительно так. И опыт, накопленный нашими лучшими жилищно-строительными кооперативами (ЖСК от ТСЖ практически ничем не отличаются), тому подтверждение.
Это общеизвестно: в хороших ТСЖ (или ЖСК), как правило, уровень услуг на порядок лучше, чем в обычных домах, а квартплата, напротив, ниже. К примеру, совсем недавно довелось слышать из уст одной из самых известных представительниц «кооперативного» движения в Мурманске Людмилы Шибаевой такое сравнение: в ее ЖСК плата за трехкомнатную квартиру, в которой прописано два человека, ниже, чем плата за двухкомнатную квартиру в обычном доме, в которой прописан один человек.
В хороших ТСЖ, как правило, очень быстро устанавливают общедомовые счетчики тепловой энергии (окупаются за 2-3 месяца, потом начинается чистая экономия), активно занимаются усилением теплового контура домов, заменяют лампочки в подъездах на более экономичные и так далее.
Так что вроде бы все ясно: все в ТСЖ! Однако есть нюансы. Первый. Помимо хороших ТСЖ и ЖСК, у нас существуют и плохие, где ситуация ровно противоположная. И качество услуг там хуже, чем в обычных домах, и квартплата, точно, не ниже. Почему? Как правило, потому, что жильцы дома не смогли договориться между собой, не смогли избрать нормальное правление. А такое часто бывает в домах, где живут люди из разных социальных слоев. Практика показывает: успешными бывают те ТСЖ или ЖСК, в которые вступили люди примерно одинакового достатка (лучше – выше среднего), и которые к тому же – социально активны, неравнодушны к проблемам своего дома. Ведь кооператив или товарищество как раз и сильны тем, что здесь решают проблемы совместными усилиями.
И второй нюанс: неплательщики. ТСЖ или ЖСК является юридическим лицом. И для поставщиков коммунальных услуг здесь не существует добросовестных или недобросовестных жильцов. Есть конкретное юридическое лицо – ТСЖ или ЖСК, с которым они работают. И если это «лицо» не в полном объеме оплачивает услуги – отопление, водоснабжение и т. д., то это «лицо» (то есть ТСЖ или ЖСК) отключают от услуг безо всяких сантиментов.
Да, неплательщиков в ТСЖ или ЖСК, как правило, меньше, чем в обычных домах. Однако мало кто знает, каким «потом и кровью» товариществам и кооперативам удалось добиться такого результата! Недобросовестных жильцов часто попросту «выживали» из кооперативных домов или ТСЖ. И этот процесс может длиться годами. Или заставляли платить всеми правдами и неправдами. Однако те ТСЖ или ЖСК, в которых эту проблему решить не удалось, либо распались, либо автоматически перешли в разряд «плохих» ТСЖ или ЖСК, со всеми вытекающими последствиями.
Напомним, кстати, что у нас в области от 10 до 50 процентов населения (в разных муниципалитетах по-разному) не платят за жилищно-коммунальные услуги. Так что прежде чем создавать ТСЖ в своем доме, обязательно поинтересуйтесь: а сколько здесь неплательщиков? Если много, создавать товарищество – дело рискованное.
Желания не хватает
И, наконец, третья форма – управляющие компании (УК) . Про УК сейчас много говорят и пишут негативного. Однако не стоит всех грести под одну гребенку: есть и хорошие управляющие компании. Но их немного. И вот почему. На самом деле проблема не в УК, а чаще всего в самих собственниках. Вернее, в их нежелании заниматься общедомовыми проблемами. Простой пример: в ТСЖ поставили общедомовой счетчик тепла, стоимость услуги «Отопление» сразу упала. Что мешает сделать то же самое в обычном доме? Да ничего! Собственникам нужно собраться на общее собрание, принять такое решение, заплатить деньги, и любая УК (или, скажем так, практически любая УК) этот счетчик установит.
Так в чем же дело? А в том, что никто не желает собираться на собрание, и уж подавно никто не желает платить дополнительные деньги за установку счетчика.
Но ведь и в ТСЖ тоже никто «за бесплатно» счетчик не ставил. Там жильцы сначала скинулись, вложились, чтобы затем начать получать выгоду. И так – по всем пунктам: в хороших ЖСК или ТСЖ живут хорошо только потому, что собственники здесь вкладывались в свой дом, активно им занимались.
И ведь на самом деле, все, что было достигнуто в любом ЖСК или ТСЖ в сфере улучшения качества жилищно-коммунальных услуг, может быть без проблем повторено и в обычном доме, который обслуживается управляющей компанией. Необходима только активность самих жильцов. Плюс – нужно уметь грамотно заключать договоры с управляющей компанией.
Вот эти договоры, кстати, – отдельная тема. Сейчас, к примеру, часто говорят о том, что УК собирают деньги собственников, а затем используют их по своему усмотрению, порой – совсем не на то, что нужно. Вопрос: а кто заставлял собственников заключать такие договоры с управляющими компаниями? Почему никто из жильцов, прежде чем подписывать такой договор, хотя бы внимательно его не прочитал?
Еще раз повторим, что было сказано в самом начале этой статьи: дома, в которых мы живем, – это наши дома; и только от нас самих, от наших средств и возможностей, зависит, какими эти дома будут.
Отсюда очень простой вывод: для того чтобы УК в вашем доме нормально работала, ее работу нужно нормально контролировать. Все права для этого у собственников есть. Вот только желания не хватает.
***
Подводя черту, можно сказать следующее. В принципе все три формы управления многоквартирным жилым домом не так уж сильно отличаются друг от друга. И все три начинают нормально работать только при условии, что сами собственники начинают проявлять активность. Если собственники пассивны, не работает ни одна из форм.
Самый предпочтительный вариант все-таки, пожалуй, ТСЖ. От непосредственного управления товарищество выгодно отличается тем, что здесь имеется орган управления (правление или председатель), который в постоянном режиме занимается общедомовыми вопросами. А от управляющей компании – тем, что свое правление или председателя легче контролировать, чем стороннюю обслуживающую организацию.
Однако пока не решен вопрос с неплательщиками, ни одна из форм управления не станет панацеей от наших жилищно-коммунальных бед. И вот здесь государству на самом деле давно пора сказать свое веское слово. И решить данную проблему. Для чего необходимо, с одной стороны – резко ужесточить меры воздействия на недобросовестных жильцов, а с другой стороны – пересмотреть и усилить программу оказания социальной помощи малообеспеченным гражданам, а также пересмотреть и усилить систему выплаты жилищных субсидий. Тогда, может, что-то и «спляшется».
Дмитрий Петухов
газета "Полярная правда" от 12.11.2009
